Националната компания индустриални зони разпродава огромни терени на интересни купувачи
„Национална компания индустриални зони“ (НКИЗ) успя да попадне тази година два пъти във фокуса на Агенцията за държавна финансова инспекция. Първо се появи в справката с установени нарушения при обществени поръчки, а после нов одитен доклад установи множество нередности при изразходването на средства за представителни разходи от членове на борда на директорите. С парите, както „Сега“ писа, са купувани парфюми, златни изделия, домакински уреди и прочие.
Това даде повод да проверим детайлно дейността на държавното дружество, което има дялове в 4 други фирми и държи 100% от капитала на още три компании. Прегледът на дейността и сключваните от дружеството сделки, показва, че държавата бавно и полека си е отгледала нов крупен брокер на големи държавни имоти. От дружество, което управлява индустриални зони, НКИЗ се превръща в голям продавач и това явно не притеснява никого, въпреки лошите спомени в миналото от подобни квазиброкери на публични имоти. Какво успя да продаде за последните 3 години фирмата, кои са купувачите и какви са ползите за държавата?
От загуба към печалба чрез разпродаване на земи
НКИЗ е дружество с дълга история – то е правоприемник на действалата още от зората на демокрацията държавна фирма „Сердика-1“, която в последствие бе ликвидирана. НКИЗ е под шапката на икономическото министерство и според устава му основният му предмет на дейност е създаване, изграждане, управление и развитие на индустриални зони и паркове. Фирмата държи 100% от дяловете на три дружества – „Свободна зона Русе“, „Индустриални терени и складове“- Божурище и „Икономическа зона Доброславци“, както и по-малки дялове в „Индустриален и логистичен парк – Бургас“ (67.88%), „Индустриална зона Загоре“ (41.55%), „Сантоку инженеринг“ и „Транзитна търговска зона“ – Варна (46%).
През май 2020 г. в основния предмет на дейност е извършена много интересна промяна. С протокол на икономическия министър в третото правителство на Бойко Борисов - Емил Караниколов, предметът е разширен, като зад думата управление в скоби е добавено изрично и „продажба и отдаване под наем на активи“. Измененият устав е заявен за вписване на 4 май, заедно с взети от Министерския съвет решения за включване в капитала на дружеството на два имота – малък терен от 997 кв. м в район „Красна поляна“ и мегатерен от 226 165 кв. м, отново в същия район, с построени в него 87 сгради.
Въоръжено с нов устав и правомощия, дружеството ще успее в следващите години да излезе от загуба на печалба. През 2023 г. печалбата е в размер на 9,1 млн. лв., като конкретно от продажба на имоти са реализирани приходи в размер на 26 млн. лв. В отчета на дружеството за 2023 г се изтъква, че ръководството си е поставило за цел да засили именно продажбите и наемите. През 2022 г. печалбата дори е по-голяма – близо 11.2 млн. лв., а от приходи от продажби на имоти и права върху тях са реализирани 35 млн. лв.
Част от сделките, с които се стига до тези постъпления са много интересни – и като хронология, и като пазарни оценки, и като купувачи.
Предимството да си голям инвеститор
От взимането на решения на МС за апортиране на имоти и последвали продажби личи, че в някои случаи е имало заявен интерес към тях от самото начало. Показателен за това е един от първите крупни апорти на държавна собственост след изменението на предмета на дейност – от февруари 2021 г. – броени месеци преди края на третия кабинет на Борисов. Със свои решения от 18 февруари правителството дава разрешение за включване в капитала на дружеството на два огромни имота – на 150 декара поземлен имот в местността „Синджирли герен“ в Бургас, със статут на земеделска земя, и 153 декара в местността „Горна Драчевица“, Симитли, с построени в него 10 сгради. Пазарните оценки на апортите са, меко казано, озадачаващи. Имотът в Бургас е оценен при апорта на 146 200 лв. – под 1 лв. на кв. м., този в Симитли е с оценка от 714 400 лв.
Оставката на кабинета на Борисов бе факт през април 2021 г., като в последвалите политически турбуленции по двата имота известно време няма движение. И двата имота обаче са продадени на един и същ инвеститор – „Интернешънъл арморд груп БГ“, собственост на българския предприемач и емигрант Антон Стефов. В Бургас той изгражда предприятие за брониране и производство на военна техника, в Симитли също ще се произвеждат бронирани машини за армия, полиция, банки и др.
Имотът в Бургас е купен след търг, на който няма явил се друг участник, според информации от медиите, като това се потвърждава и от постигната стъпка на наддаване – само една. Имотът е продаден на цена от 2 105 570 лв. – с 20 848 лв. над първоначалната цена от 2 084 722 лв. Интересно защо дружеството не се опитало да урегулира имота, което би повишило сериозно цената му, а го е продало като земеделска земя, с произтичащите от това минуси. Самата пазарна оценка е по-адекватна от тази при апорта – квадратният метър излиза 13.90 лв. От текста на пазарната оценка става ясно, че при изготвянето са ползвани данни за други продажби в района, които са били занижени на два пъти – веднъж с 20%, с цел да се отчете обичайната разлика между офертна и реална цена, и втори път – с 45%, защото имотът е голям, в него няма промишлен ток, канализация и питейна вода. Само от тези разлики можем да предположим, че компанията е могла да реализира по-добър приход от сделката.
Имотът в Симитли от апорта през 2021 г. е купен едва август тази година. За него няма данни за проведен търг, защото междувременно инвеститорът си е изкарал клас за инвестиция. Законът за насърчаване на инвестициите позволява при такива големи инвестиции в ключови сектори публични имоти да се продават без търг и под пазарната цена, като не могат да падат под данъчната оценка на имота. От данните в Търговския регистър става ясно, че имотът е продаден на цена от 950 000 лв. – за всички 153 декара с построени в тях 10 сгради.
Сред купувачите има и известни, и току що учредени дружества
Интересни са и други сделки на НКИЗ и дъщерните му дружества. Особено активно през 2024 и 2023 г. е дъщерното дружество „Индустриален и логистичен парк - Бургас“, което успя да продаде серия от атрактивни имоти. Сред тях е терен от 13 970 кв. м. в Бургас, купен това лято на търг от „Козлодуй“ ООД след една стъпка наддаване на цена от 1 075 200 лв., и имот от 12 834 кв. м., отново в Бургас, купен през лятото след една стъпка наддаване от „Пожарна сигурност“. Прегледът на оценките показва, че са готвени от един и същ оценител, като и при двата документа са ползвани паралелно два метода на оценка – на пазарните аналози, с изследване на сходни имоти, и метод на развитието – какви евентуално приходи биха се получили от развитие на имота. При окончателната оценка методът на развитие е с 30% тежест и води на практика до намаление на крайната пазарна цена.
И двете фирми, закупили имотите, не са безизвестни. Компанията „Козлодуй“ произвежда тръбовопроводи и големи метални конструкции по поръчка. „Пожарна сигурност“ пък е еднолична собственост на Павлин Бошнаков, сочен в публикации за близък до Валентин Златев.
Сходен по големина терен в Бургас година по-рано си е закупило и новоучреденото дружество „Августа Вулгарика“ с основен предмет на дейност управление на материални, финансови и виртуални активи. Дружеството е регистрирано броени месеци преди обявяването на търга - през май 2023, обявлението за предстоящ търг е от август 2023 г. Собственикът на дружеството има регистрации и в други фирми и сдружения с дейност в областта на медии, реклама, производство на метални съоръжения. И за този имот е имало само една стъпка наддаване, а крайната цена е 1 070 600 лв. Пазарната оценка тук не е публикувана в платформата на Агенцията за публичните предприятия и контрол.
В началото на 2023 г. „Индустриален и логистичен парк - Бургас“ все пак е успял да проведе търг с участие на двама участници - за терен от 18 574 кв. м., купени от „БРК-Логистик“ за1 420 870 след две стъпки наддавания.
Можем само да гадаем доколко реални са тези оценки, но на фона на многото търгове само с по един участник впечатление прави една от най-успешните сделки на НКИЗ - от 2022 година - за 28 878 кв.м., в Пловдив. Пазарната оценка на имота е за 4 089 200 лв., а реално теренът е купен от „Булфарма“ за 8 пъти повече - 33 122 520 лв. Тук „Булфарма“ се е конкурирала сериозно с „Тарамех лтд“, защото стъпката на наддаване е 408 920 лв.
Много голям терен в района на индустриален парк „Божурище“ закупи от НКИЗ през 2022 и „Лидл България“. В търг без конкуренция компанията придоби 195 декара за 21.2 млн. лв.
През 2023-а година в капитала на НКИЗ бяха включени бивши имоти на НСО в Доброславци, Мировяне и Нови Искър. На терена на бившето летище в Доброславци ще бъде изграден тематична зона за развитие на автомобилната индустрия.
